2025熙说金沙娱乐- 威尼斯人- 太阳城澳门在线娱乐城物业年度演讲：深水区（演讲全文）

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　　这场活动给我留下了深刻而生动的记忆，以至于当我再次接到熙总邀请参加今年的年度演讲时，我第一时间就想到了它前后时空对照、诗画生动讲述的艺术呈现方式，很快就拟定了本次演讲的主标题《对照记：物业管理的伏笔和远念》，并寄望通过早先和现在、深圳与香港物业管理发展思维和理念的对比，仔细寻找这中间变化的草蛇灰线和原因节点，以延续去年我在“熙说物业”年度演讲时的危机意识和一致行动呼吁，争取最后能形成更细致入微、便宜可行的行业危机化解思路。

　　纵观深圳及内地物业管理发展史，与港澳不同，我们最终走出了一条“中国特色物业社区综合发展道路”，可以说“成就巨大，迷茫更多”：项目跟公司争利、业主钱和公司钱混着花，行业出过不少乱子。但看港澳同行最近也开始聊“物业管理+社区养老”的话题，我突然明白，湾区的融通发展其实应该是港澳与深圳的双向奔赴。深圳未来该学他们的“专”：项目守好物业核心，公司以“核心垂直”带动“社区平台”，项目与公司分账分业经营，彼此照应，相互托举。只有这样，深圳及内地的物业社区综合发展路线才能与港澳的物业专业基因形成双向奔赴的局面，最终长成湾区乃至全国物业管理的新生态。

　　第4股激流：一线不容易，那企业容易吗？（大家看看前台的领导，前几年还是乌黑茂密的头发，现在也是稀的稀、少的少、白的白、没的没）。其实，物企的管理也面临很多难题。第一，我们责任边界不清晰。近年来火灾事故频发，政府要求各地全面开展消防排查，很多小区已经建成二十多年，消防管网没有水，维修基金缴存不足，也没有业委会，物业想修却修不了，不修，责任的板子又打在物业身上。物业既不是产权方，也不是决策方，却常常要承担超出边界的责任。

　　第5股激流：财务要透明。业主希望透明，政策也希望透明，我们也想要透明，这是大方向。但现实是，行业还没有能力完全透明。举个例子，某个酬金制项目，收缴率只有70%，提取10%酬金后，剩下60%的成本做基础服务。这种情况，对交费的业主是不公平的，对于未交费业主，谁来监督履行缴费义务？收缴率不稳定，服务标准就无法兜底。因此，只有物业有能力、业主有共识、政策有保障，三者一起到位，才能建立可持续的财务透明机制。

　　第二个，我们让值夜班的保安，在“晨扫”环节代替保洁大姐扫地，其清扫速度很快，又能让业主一上班就看见干净的路面，或者虎虎生风的清扫场景，结果是保安大哥每个月可以加上300块钱，还有其它的服务场景叠加，让保安的待遇有竞争力。这不是人员复用，而是一种回归行业本质的行为。再比如说，向业主收费，你是让一个新入职的管家，还是能够与大部分业主微笑打招呼，业主当作宝一样的保安去收费。当然是后者。我们如果不按照这个常识来，就是一种资源的错配，从而影响了一线的效率，业主的体验。现在大家都说自己是牛马，我觉得自己也是，你把牛马拴住在槽旁吃草，还是放归于草原，既能奔跑又能吃好，还能产生一定的创造力，让自身舒展，也让客户受益。用对好一线员工，就是给予他们动力。一线的创新的动作，高层牛马给予肯定和推广，就是一个最好的方法。

　　当然，任何服务都会产生厌倦至平淡，那么要求服务像科技一样，不断实现迭代升级。以前，绿城服务最初的差异，就是保安特别帅，都是站立岗，而且装备也先进，有对讲机，有工具腰带。现在，同样的人，装备变了。他戴AI眼镜，可以远程识别危险源，这个眼镜的屏幕上可以有工单的显示。而以前在疫情期间，人群密集的公园服务，这个眼镜还可以红外线十米之外测温。我们现在做一个“灯塔行动”，就是让科技让Ai赋能我们这个行业，不是作秀的那种，是真正赋能。比如一个割草机，在商业园区还是住宅，以往声音都很大，一个绿化师傅，穿着也不好看，我们想把这个活变成一个产业流水线，让一台小型割草机，像玩具一样，设计好了跑道，它就会来回穿梭劳动，声音很小，割完草顺势打碎，再返还给草坪当作肥料。绿化师傅解放出来，去侍弄一些花花草草，真正做回到园丁。“灯塔行动”还有其它20多种AI产品，我们让地区总经理来看，最重要是让他们征求项目经理意见，征求保洁主管的意见，让他们决定用不用？一旦要用，立马启动对于一线人员的AI知识培训，这一点我们已经在做。这会让业主看见差异化，看到了行业是想方设法跟上，让他们体验到更丰富的服务方式。从而让他们的体验感也出现差异化，有一种“别人家的物业”荣誉感。

　　为什么我们要在22年做全国篮球大赛，现在回想起来主要有三个方面的原因，一我们是杭州亚运会官方物业服务供应商，服务案例也有幸在第一届熙说物业年度演讲分享过；二是22年是疫情最后一年，国家提倡全民健身，大家也开始更加关注健康和运动；第三，《灌篮高手》大电影也在当年上映，一句“全国大赛见”让无数70、80、90后等了二十几年，也是青春最大遗憾之一，因此，我们希望给我们热爱篮球的业主们补上青春最后一块拼图，所以就在那一年，我们自己的全国篮球大赛火爆开启。

　　故事的主人公叫江顺宝，他是佛山队队长，佛山队也算是篮球大赛的老牌队伍了。第一年，他们想参加，因为疫情没能成行；第二年，好不容易报上名，又遇上台风，部分航班取消，最后只来了五名队员，没有任何替补，最后复赛打到腿抽筋伤痕累累，硬是撑完了所有比赛；第三年，为了夺冠，队伍利用空闲时间四处征战训练，在决赛前一个月，队长甚至暂停了家里的生意，结果运气不佳，初赛就抽中了前一年的总冠军。本以为第一场就打道回府，结果奇迹般地战胜冠军，最后止步四强。今年，他们又来了。这一次，他们拿到了季军。一年又一年，失败的味道很苦，而且仿佛冠军离他们越来越远，我问宝哥，明年还来吗？他坚定地回答：“肯定来啊，必须来！”

　　于是，我们拉通多方资源，开始成立“共建理事会”，这里也特别感谢熙总作为行业专家对我们的指导和帮助。同时，我们开始打造阿朵云岛的公共节日，我们总裁也亲自参加，积极释放信号，挖掘同频阳光主理人。我们还通过日常的融乐课堂，让越来越多的主理人自己涌现了出来，带动更多居民双向奔赴。光合作用逐渐显现，居民们开始主动策划岛动会、社区百家宴、各类节庆活动……不仅如此，居民也开始关注和参与社区的公共事务，将荒废的公共区域改造成了一片美丽的云朵花园。